房地产建筑业营改增

                        房地产建筑业营改增(2天)

【课程收益】
☆ 把脉房地产企业营改增最新税收政策与动态；
☆ 熟练掌握并解决房地产企业营改增过渡期涉税问题；
☆ 掌握营改增财税处理技巧及抵扣风险点；
☆ 把握营改增应对策略及涉税筹划技巧；

【课程大纲】
前言：营改增政前推进情况及近期房地产建筑行业税务稽查典型案例借鉴

第一部分：房地产建筑业营改增应对策略与筹划方向
一、房地产建筑业营改增前必须面对的工作事项

二、房地产营业税改增值税五大筹划点应用解析
1、设立供应链平台公司
2、开发产品精装修、建筑包工包料
3、设立园林公司
4、设立劳务派遣公司
5、发票开具时间筹划

三、房地产建筑业营改增税收政策及对行业影响分析

四、房地产建筑业如何避免在营改增实施过程中多交冤枉税？各种合同条款怎样修改？

五、房地产建筑业营改增前后与供应商的博弈要点
1、甲方供材料发票开具与付款
2、甲方代扣水电费的发票处理
3、材料供货商涨价如何应对？怎样选择供货商税负最低？
4、建筑业收到预付款比例
5、发票取得与对外开具时间如何把握？
6、质保金发票如何处理等等。

六、营改增前后与客户的谈判要点

七、怎样提高可抵扣进项税额？房地产建筑业可以抵扣增值税的范围是怎样规定的？

八、房地产企业集团营改增准备工作方案要点

九、怎样编制公司增值税手册与企业税务管理制度？

十、“裸奔”的发票--后营改增时代虚开增值税专用发票的风险与挑战
1、企业对取得的票据应如何进行审核？
2、凭证、发票丢失如何处理？
3、对虚假发票如何定性处罚，企业收到发票应注意哪些方面？
4、近期取得虚开发票或假发票对企业和个人的重大影响与案例借鉴
5、虚开增值税专用发票的稽查处理
6、房地产建筑业票据入账的实战操作要点

第二部分：可预见的房地产建筑业营改增主要税务问题及应对策略
1、税制如何设定？一般计税方式还是简易征收？
2、预计房地产销售、出租、建筑业税率？征税率？
3、对于不同类型的房产即住宅、商业、车位、政府工程，是否采用不同的增值税政策？
4、营改增改革之前取得的材料、固定资产等有可能不再被允许抵扣，如何解决？
5、存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？
6、营改增时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税？
7、长期合同如多年完成总包合同如何处理？
8、一级开发差额征税？拆迁安置视同销售如何进行营改增？
9、取得土地支付的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税？
10、资金成本利息方面如何抵扣进项税？
11、开发配套设施是否视同销售？产权属于政府、全体业主所有的，进项税怎样抵扣？
12、是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？
13、项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？
14、以房产进行投资增值税处理？合作建房的增值税处理？
15、项目部纳税地点在哪里？
16、签订工程合同时，对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？
17、施工企业按照完工百分比法确认会计收入，增值税纳税义务发生时间如何确定？
18、注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？
19、建筑安装企业挂靠的处理方法
20、营改增前后甲供材料的税务与发票处理

第三部分、营改增形势下项目公司设立与取得土地环节税收筹划与风险管控
1、营改增前后取得土地常见十六种形式税负比较及筹划：购买土地使用权、购买整体资产、购买股权、合并、分立、买烂尾楼等。
2、营改增前后项目公司设立应注意的八大风险防范。
3，营改增前后企业以土地出资帐务处理方法与税务风险防范。
4，营改增前后设立销售机构的税务筹划与风险规避？
5，营改增前后项目公司契税．土地使用税、耕地占用税的筹划思路
6、营改增前后房地产开发最大的免税文件--安置军转干部税收优惠政策大解析

第四部分、营改增形势下项目公司前期报批报建阶段税收筹划与风险管控
1．营改增前后前期立项规划设计环节注意的税收问题与节税策略？
2．营改增前后拆迁补偿的各种形式利弊取舍
3、营改增前后拆迁补偿增值税、营业税、所得税、土地增值税的衔接处理
4、营改增前后拆迁补偿应取得的票据问题--什么时间取得什么发票最节税？
5、营改增前后利用拆迁避税的合法手段与税务边界
6、营改增前后视同销售产品价格确认税务筹划与风险管控

第五部分、营改增形势下项目施工建设阶段税收筹划与风险管控
1、营改增前后房地产企业融资涉税风险和最佳处理方法
2，营改增前后房地产企业支付利息的方法选择及税务筹划。
3、营改增前后车库、车位、地下停车场、售楼部、样板房税务筹划与风险化解？
4，营改增前后售楼部、样板房，增值税与其房产税、所得税、土地增值税税务筹划与衔接。
5、公共配套设施增值税抵扣技巧把握。
6、营改增前后政府返还土地出让金和返还税收的处理

第六部分、营改增形势下商品房预售阶段税务税收筹划与风险管控
1、营改增前后代垫首付以及免契税、免物业费的处理。
2、营改增前后售后回购、售后回租处理
3、营改增前后购房赠车、购房送家电、买房送装修、送车库营业税、增值税、所得税的最新解释。
4、营改增前后地产企业支付的赔偿金、违约金最佳处理方法。
5、营改增前后企业销售精装房税务筹划。
7、营改增前后房地产常用促销方式（折扣、赠送、抽奖、返现、其它）的税务处理全攻略。
8、营改增前后订金、定金、VIP、诚意金、保证金等如何开票
9、营改增前后房价打折如何开票
10、营改增前后代收的水电、燃气、太阳能等费用如何开票

第七部分、营改增形势下项目完工阶段成本费用税收筹划与风险管控
1，营改增前后成本入账、抵扣、核算的税务筹划。
2、营改增前后房地产广告宣传费、办公费用增值税抵扣的税务筹划
3、营改增前后企业临时工、季节工、劳务派遣人员增值税抵扣筹划
4、营改增前后会议费、交通费、车辆使用费增值税抵扣的税务筹划。
7、营改增前后房地产持有物业出租与承租的增值税节税策略----先收租金、后收租金、免租期、转租、售后回租，抵扣有规定，节税有办法、租租有学问。
8、营改增前后房物业费、水电费、咨询费、顾问费、律师费等增值税抵扣的税务筹划
9、营改增前后面对税务机关对企业销售价格和税负的调整，如何用合法、合理的方法应对？

第八部分、营改增形势下项目清盘环节——土地增值税清算税收筹划与风险管控
1、营改增前后当前流行的土地增值税十大筹划方法选择与税务风险分析。
2、营改增前后土地增值税清算的时间如何把握？
3、营改增前后土增税清算单位和成本分摊方法
4、营改增前后公共配套设施计算土地增值税关键问题解析。
5、营改增前后商住一体清算问题，不能分开核算的处理
6、营改增前后房地产企业利息费用的土地增值税与所得税协调问题
7、营改增前后自用装修费用减少土地增值税的实战节税方法。
8、营改增前后关于土地增值税清算时合法有效凭证确认问题
9、营改增前后在红线外发生的成本费用，钉子户额外补偿费用以及无发票的土地成本扣除问题
10、营改增前后中介机构报告作用问题，如何利用中介提高土地增值税准确率。
11，营改增前后土地增值税清算审核的要点有哪些？稽查最关注的问题是什么？
12、营改增前后土地增值税的税务审核实战大解析… …

第九部分、房地产建筑业营改增税前后合理税收筹划
（一）营改增前夕，纳税人需要做好的准备
（二）操作层面的内部全方位准备工作
（三）营改增正式实施后，进行试运行操作层面安排
（四）营改增人员调配、产品、业务、流程、合同、文件整理与安排
（五）对内培训营改增业务和流程的注意事项
（六）如何利用过渡期优惠政策及财政补贴等
（七）纳税人如何适应增值税征收管理
（八）营改增后税务规划思路及注意事项