地产战略投资决策与财务报表分析222
《地产战略投资决策与财务报表分析》课程大纲
通过学习：
学会选择优质地产项目，用于投资决策、财务分析、收购与并购项目及针对投资做好预
算。通过学习：
了解投资人最看好的项目是什么？为什么会如此选择这类的项目？
1. 战略投资与报表分析
长期投资决策程序：先要搞清如何选择项目以及投资的目标是什么？
如何选择一个好项目？
投资人的整体投资方向
– 行业发展趋势的整体判断
– 竞争能力分析
– 管理团队能力考核
– 财务分析
• 盈利模式
– SWOT分析
– 经营模式
你所投资的目标是什么？
• 投资的趋动力
• 获取资本增值，通过以下方式：
• 投资后上市退出
• 产业链上下游整合
• 整合后上市退出
• 投资后转让给上市公司或产业投资者
• 公司内部管理层回购
案例1：某个酒店集团决定收购一个台湾地产在江西一个公园项目，这个项目投资于199
9年，前期投资12亿元，总投资预计为30亿元，后因资金问题停工，但这个项目在南昌市
占地大约1000亩，尚需要新注资25亿元，如果你是这个酒店集团的总经理，你如何看待
这个项目？
行业发展趋势的整体判断：
从胡锦涛总书记访问拉美的第一站说起，做为企业对行业趋势的掌握应该注意的方法。
不同阶段的企业项目所对应的投资策略：
例如：处于快速成长期的项目所应对的策略。
运用资源分配策略影响竞争者的投资决策
直奔主题：向目标市场投入大量资金，防止竞争对手进入。
虚张声势：向非目标市场投入少量资金，让竞争者去维护那个市场
有意退让：有意放弃自己的市场，让竞争对手在那里投入资源。
竞争能力分析：
与上游、下游企业的关系：你的项目是否具备形成产业链的关键？
现金流量及其估算：
项目的未来价值到底怎么看？
案例分析2：从汇丰投资银行部的现金流量测算看一个企业项目的优劣。
2. 企业活动及报表分析
1. 本量利分析：利润敏感性分析，从市场占有率到目标利润的分析
2. 经营活动现金流量分析：看一个企业项目的运营模式
3.
资产负债表重点看什么？主要指标：流动比率、速动比率、总杠杆、应收款项、长期与
短期负债。
4. 损益表重点看什么？利息保障倍数、息税前利润、成本占收入比重。
3. 组织结构及财务报表分析
1. 财务报表分析的基本方法：
比率分析
现金流分析
同型分析
同一张报表的结构分析：
案例3：以厦新电子2002-2004年财务报表看这个企业的组织结构及财务状况。
趋势分析
同一公司各年度财务数据的对比分析：最近三年的财务年报分析：持续增长
2. 比较分析
不同公司财务数据的对比分析：
哪个项目是最好的？
案例4：某个集团企业重组中的项目财务分析。
4. 经营战略与财务报表分析：
1. 企业经营战略：投资与融资战略的制定——是营销第一还是资本运营第一？
2. 营运能力分析：鸡肋的项目、明星项目
3. 项目风险与财务报表分析：
风险如何规避？
5. 战略投资、战略评价、财务方法的改进
什么是战略投资？
■ 战略投资是让公司变得更好的投资
■ 什么样的公司是好公司？
投资资本回报？从签定对赌协议看如何确保投资资本回报？
案例5：某个房地产集团企业收购中小宾馆中的代价与对策，对赌协议如何着手？