房地产、建筑业“营改增”应急解答运用案例及纳税管理策略应对实战答疑会

**部分：房地产业、建筑业营改增政策走向及应对策略

一、增值税与营业税的主要差异（把握问题的基础）
1、增值税的税负形成机制与营业税税负形成机制差异解析
2、营业税属于价内税（价格=生产成本 流通费用 利润 税金）
3、增值税是价外税，是可以抵扣的收入税,重复征税程度缓解
4、增值税PK营业税的差额计税
5、税率和税负差异（增值税税率结构复杂：17%、13%、11%、6%、0、3%）
6、纳税地点（劳务发生地与机构所在地）差异
7、纳税时间不同
8、税源归属（国地税）的差异

二、思考：建筑业核算的范围是什么？

三、营改增对建筑业的主要影响及对策解析
1、对可抵扣金额的影响（直接费、间接费）
2、对项目增值率的影响
3、对招投标的影响解析
4、对供应商选择的影响解析
5、对期初库存材料和机械设备等资产的影响
6、对企业经营成果的影响（收入、成本、利润、现金流和资产）
7、对企业管理的影响（挂靠经营、项目核算制）
8、建筑企业营改增的主要应对策略和方法

四、思考：营改增后挂靠会怎样？

1.必须申请认定一般纳税人的涉税风险

2.挂靠经营大部分成本进项税额难扣除

3.虚开发票行为的罪与罚

行为人有以下四种行为之一的，即构成虚开发票的行为：

1)为他人开具与实际经营业务情况不符的发票；

2)为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

3)让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

4)介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。

五、思考：营改增过渡阶段账务如何调整？

六、房地产营改增主要政策条款的解析（处理问题的关键）
1、计税方法：一般计税法与简易计税法解析
2、纳税人的确定标准（生产地、销售地、目的地）
3、一般纳税人与小规模纳税人的认定
4、汇总纳税与合并申报
5、增值税抵扣方法（抵扣制度、范围、方法、留抵）
6、销项税额、进项税额和应纳税额的计算注意事项
7、退免税
8、征收管理
9、重点过渡政策解析

七、营改增对房地产的主要影响解析
1、对工程总承包（EPC）的影响解析
2、对土地一级开发的影响解析（BT、EPC、以路换地等）（国税函【2009】520号文）
3、土地一级开发不同投资回收方式的调整（固定回报、比例分成、财政返还）营改增后的重大调整
4、居住用和商用地产营改增后的主要税负区别（案例解析）：住宅、厂房、仓储、商铺、酒店（公寓）、养老设施等
5、对合作开发的影响解析
6、对销售的影响解析
（1）不同销售方式税负差异显著
（2）自营销售、代理（境内外）销售、带租约销售、出租、经营权的整体转让、托管、证券化、众筹
7、持有物业出租、转租的税负差异解析
8、对房地产资产证券化的影响（房地产信托投资基金）9、融资渠道与方式的选择
八、房地产业、建筑业营改增后材料采购还要不要货比三家？

九、房地产、建筑企业招投标预算造价营改增后如何改变？

十、既然营改增，什么票可以抵扣进项税额呢？

1.猜想1：成本都能取得进项税额发票？

2.猜想2：商品混凝土等材料增加税负

3.猜想3：建筑劳务费增加税负

4.猜想4：转包或分包给个人取得发票能否扣除

5.猜想5：材料都可以抵扣17%？

6.猜想6：发票的收集和认证容易吗？

7.猜想7：“甲供材料”谁来采购?

8.思考：企业发生的经营业务费、工作服、劳保用品进项发票可否抵扣

9.思考：房地产、建筑企业是否要设立库存，设立材料收发台账？

10.账面固定资产所含增值税如何处理？

11.代开发票抵扣多少？

十一、营改增后注意防范发票风险

1.要提高防范意识，从思想上重视虚开发票问题

2.要择优选取购货对象

3.对供货单位应当做必要的考察

4.要尽量**银行账户支付货款

5.要求开票方提供有关资料，落实内容的一致性和合法性

6.对有疑点的发票，要及时向税务机关求助、查证

十二、思考：房地产有哪些专属进项税额？

十三、思考：营改增后不得抵扣进项税额的有哪些情形？

第二部分：房地产营改增的主要应对策略与税收筹划

一、项目是采用母子公司体制还是采用总分公司？
二、投资架构--关联交易的调整设计（建安、绿化、建材、销售、代理等关联业务的处理）
三、供应商和招投标管理的调整
四、如何处理小规模纳税人的报价

五、房地产公司、物业管理公司与资产经营管理公司的结构设计
六、产品的营销策略对营改增的响应
七、项目公司注销策略的调整（有留抵税额的项目公司，不能正常注销怎么办？）

第三部分：新房地产企业、建安企业所得税汇算清缴报表填报应用

一、取消进户执法，是税务管理防松了吗？大数据环境下我们要提供哪些信息？

二、纳税申报表基础信息会“泄露”什么秘密

三、年度纳税申报表填报有无先后顺序？没有相关业务是否可以不填报？

四、收入、成本、费用明细表的填报注意哪些事项？确认收入税收与会计存在哪些差异？期间费用会“泄露”哪些信息？

五、纳税调整项目明细表的填报注意哪些事项？视同销售如何填报？房地产企业销售未完工开发产品如何填报？政府补贴收入如何填报？

六、跨期费用如何解决？军队票据能否扣除？

七、弥补以前年度亏损纳税如何填报？税务机关查增的应纳税所得额可否弥补以前年度亏损？